Категории статей

Подпишись на новости

Является ли подвал дома общим имуществом?

31 августа 2016 12:54, , возрастное ограничение 0+

Что делать, если подвальное помещение многоквартирного дома незаконно используют

В государственную жилищную инспекцию Кировской области поступают обращения с вопросами незаконного использования третьими лицами (в том числе управляющими компаниями) подвальных помещений многоквартирных домов.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

1) помещения в доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование;

2) иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила №491), в состав общего имущества включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. 3 Правил № 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В зависимости от данных, содержащихся в ЕГРП, возможны различные варианты правового режима подвального помещения:

  • помещение может входить в состав общего имущества многоквартирного дома (МДК),

  • оно может иметь статус нежилого помещения.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвальном помещении не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для этого необходимо доказать, что спорное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 22.01.2013 № 11401/12, от 02.03.2010 № 13391/09, если подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества (то есть не являлись техническими), то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает.

В случае, если подвальное помещение входит в перечень общего имущества, право общей долевой собственности на него имеется у всех собственников помещений дома.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется. Ответчиком по данному иску должно быть лицо, чьими действиями нарушено право собственности.

Таким образом, разрешение спора о незаконном использовании общего имущества возможно только в суде, по иску собственников помещений.